三口之家2014年买房理财规划:组合贷缓月供压力 理财资讯 财富故

2017-06-17 10:14

  投资与理财记者 吴辉   春暖花开时,江苏常州的读者陈芊芊致信《投资与理财》,诉说她的买房计划。她纠结于要不要现在买房,担心买房后,生活压力变大,影响了现在的生活质量,并希望我们的理财师能给她一些建议,告诉她怎样的理财规划更为合理?   芊芊今年32岁了,目前在一个集团公司上班,税后年收入55000元,年底其他收入29000元,有社保和公积金。但公积金每月交的钱只有300元,而且存款才一年。老公税后年收入60000元,无社保,无公积金,也没有任何商业保险。年底时,老公会交给她3 0 0 0 0元存款。现在家里的存款金额有2 0万元,全放在余额宝[微博]里,年化收益率5. 7%左右。   他们有一个孩子,已经9岁。给孩子买了教育保险,年交7985元,每年有教育保险分红。芊芊自己也有意外险,每年交1830元,两份保险的保费每年不到1万元,都是用每年收到的孩子的压岁钱交的,相当于两份保险的保费不需要额外资金。   目前芊芊一家三口和公公婆婆同住在2 0 0多平米的自有房里。公婆有小生意做,年收入8万元左右,并且公婆都有养老保险,基本不需要芊芊他们出赡养费。家里还有一套安置房,月租金收入有450元。家里的花销,加上养车费用,月均开销在6000元左右。   芊芊已经确定2014年在常州市区买房,这是首套房。他们看中了的一套房屋总价在95万元左右,打算通过借钱,凑齐首付50万元,贷款45万元,贷款30年。现在银行放贷利率比较高,上浮10%后达7.25%,感觉很有压力。常州的公积金贷款额度又吃紧,自己又只交了1年公积金,目前公积金余额并不多。据悉,很多地区的公积金贷款只能贷到账户余额的10倍,为此芊芊非常担心自己的贷款额度会受限。   规划需求   1、2014年在常州购买首套房   2、孩子的教育规划   “建议读者采用组合贷(公积金+商贷),有效缓解月供压力,节约利息成本,或是适当调整购房面积,降低总价及月供压力。”   王楠 平安人寿[微博]北京分公司区域拓展   客户基本情况分析:   芊芊一家应属小康之家,通过合理的规划,完全可以实现2014年购房计划。依据基本情况,芊芊一家暴露了很大的风险敞口。建议一家建立至少与贷款总额等值的人寿保险及重疾保险,并为孩子增配健康险。   需求一:2014年买房   建议一:采用组合贷(公积金+商贷),华彩电器招聘:长白班,包吃住,不穿无尘衣 男女不限-北仑招聘-,有效缓解月供压力,节约利息成本。   依据常州最新住房公积金相关政策,可采用公积金贷款18万+商贷27万的组合方式,比单纯商贷月供降低300元,节省利息11.2万元。   建议二:适当调整购房面积,降低总价及月供压力   根据常州平均高段房价8000元/平米,95万元的总价至少可购买120平米的大三居户型。考虑到目前五口之家居住200平米的户型,结合未来房屋升值变现、出租的收益能力,可考虑购买面积略小的小三居户型(85-90平米),它具有面积小、总价低、变现快、出租易的特点,而且可满足三口之家日常居住。   下表中,采用纯公积金贷款方式,总价70万元,首付52万元,贷款18万元,等额本息20年,月供1100元左右(最低540元左右)   还可考虑降低首付,采用组合贷方式,总价70万元,首付42万元(余8万元装修款),商贷10万元+公积金贷18万元,等额本息30年,月供1600元左右(最低1000元左右)   需求二:孩子教育金   芊芊已经为孩子配置了年保费近8000元的教育金保险,但未提及具体公司及险种,从保险教育金配置角度看,可以基本满足。孩子已经9岁,疾病风险及意外风险均相对提高,建议通过配置平安常青树健康保障计划,完善孩子基础健康医疗(10万元寿险+10万元重大疾病+1万元意外伤害医疗,年保费2500元左右)。   注:如果已经为孩子配置的教育金保险包括寿险、重疾及意外医疗,可不再重新配置其它保障型产品。   由于负债率发生变化,因此家庭的保障缺口明显增加。芊芊的先生没有基础保障(商保及社保),运用资产配置的理念来投资基金正当其时,芊芊本人只有大约50万元保额意外身故保障(依据保费测算),实际保障缺口较大。   建议芊芊夫妻均配置平安智胜人生保障计划,计划包含30万元寿险+30万元重疾+20万元意外+1万元意外医疗;年交保费均为4000元左右,建议30年以上长期交费。   依据以上建议,家庭基础保障支出预算:芊芊意外险1830元+夫妻双方保障8000元+孩子健康保障2500元+孩子教育金8000元=20330元。约为家庭年收入的13%,属于保险配置10%-15%的合理支出区间之内。   TIPS   上述理财规划中涉及到的理财产品有:   ①平安常青树健康保障计划【平安鑫盛终身寿险(分红型,2012)+附加鑫盛提前给付重大疾病保险+附加意外伤害医疗(A/B)】   ②平安智胜人生保障计划【平安智胜人生终身寿险(万能型)+平安附加智胜人生提前给付重大疾病保险+平安附加无忧意外伤害保险(2013)+平安附加无忧意外伤害医疗保险(A/B)】   “建议芊芊夫妇趁现在‘宝宝’类理财收益率刚开始下滑之际,选择将大部分资金配置到银行中长期理财,以便锁定相对较高收益。”   张伊欣 2010年加入中国光大银行[微博]北京分行,现担任光大银行私人银行(北京)中心财富顾问,拥有丰富的客户服务经验。   TIPS   特别说明   ①由于申请住房按揭贷款的主体是芊芊夫妇,因此上述家庭财务状况分析表不包含芊芊公婆的财务数据。   ②根据已有信息可知,芊芊夫妇在老人赡养费用和家庭保险支出的费用为零,家庭支出主要是每月6000元的生活花销和养车费用,合计每年7.2万元。   理财规划建议:   ◆购房规划   由于常州的公积金贷款额度吃紧,且芊芊的公积金余额不多,因此只能选择申请商业贷款,放弃申请公积金贷款或组合型贷款。假设房屋总价在9 5万元左右,芊芊夫妇能够通过借钱,凑齐首付50万元。假设能够从银行贷款4 5万元,按照基准利率上浮10%即7. 2 5%,贷款3 0年。按照等额本息还款方式,每月应还房贷3 0 7 0 元,合计每年还贷3 . 684万元。   一般在申请个人房屋按揭贷款时,当申请人家庭年收入为年还贷金额两倍以上时,且申请人无不良信用记录,房贷申请一般都能顺利通过。   ◆教育规划   芊芊夫妇的中期目标是孩子的教育投资,想通过合理的资产配置,追求较高的相对投资回报,为孩子攒足教育费用。其现有的投资方式主要为两种:一是给孩子买教育保险,年交7985元,每年享受教育保险分红。二是将现有2 0万元存款全放在余额宝里,年化收益率5 .7%左右。该种投资组合是否合理?我们来对上述两种投资进行详细分析。   1、教育保险:一般风险相对较小,本金相对安全,但是每年的分红款折合成年化投资收益率,一般为2%- 3%,收益率相对较低,拯救幼儿园,我们刻不容缓。因此,建议将该笔资金改为基金定投,以连续投资10年为例,平均年化收益率为6%-10%。由于芊芊家的孩子今年刚9岁,大约10年以后才会使用这笔资金,作为大学学费和生活费,而当前A股市场点位相对较低,因此非常适合进行10年期的基金定投投资。   2、余额宝:起点较低,灵活性相对较高,但近期收益率持续下滑。4月以来,市场资金面相对宽松,同业市场拆借利率持续下降。受此影响,互联网“宝宝军团”的收益率持续回落,截至4月28日,余额宝7日年化收益率为5.08%,与发行初期的7%相比,降幅较大。因此,建议芊芊夫妇趁现在理财市场收益率刚开始下滑之际,选择将大部分资金配置到银行中长期理财,以便锁定相对较高收益。   ◆其他规划   1、家庭备用金:芊芊的家庭属于“上有老、下有小”的结构,老人和孩子会有临时紧急用钱的需求,因此建议芊芊夫妇准备出足够的家庭备用金,以备不时之需。按照紧急备用金一般需满足家庭3 - 6个月生活开支的原则,芊芊家庭紧急备用金=(年度生活费7. 2万元+年缴房贷3 .7万元)/2 = 5 . 5万元。该笔资金可以放在活期账户或者投资期限灵活、风险较低的货币基金。   2、保险规划:芊芊的老公是家庭的经济支柱,但是无社保、无公积金,也没有任何商业保险,对于整个家庭来说,是一个风险点。因此,建议芊芊老公适当配置一些返还型的重疾险和消费型的意外险,用全面的保障计划去覆盖家庭风险点。   点 评   为了实现买房计划,芊芊需要开源节流,目前阶段,无需赡养老人和租房,完全可以每月减少1000元的开销。另外,若是担心购房后影响生活品质,完全可以减少购房面积。针对芊芊的家庭实际情况,我们两位理财师都给出了很好的建议,芊芊可以参考。